부동산_공인중개사_부동산 개론_부동산 정책론

부동산 정책론

Ⅰ.정부의 시장개입

1. 정부의 시장개입 (=부동산 정책)

    (1)정부의 시장개입 이유

        1)정치적 기능

            -사회적 목표 달성

                소득의 재분배 또는 형평성 증진

            -저소득층을 위한 주택정책

                임대주택 정책

        2)경제적기능

            -시장의 실패의 보완

            -시장안정과 경제성장

    (2)정부의 시장개입 방법

        1)직접개입

            -분양가·임대료 규제 / 공공임대주택공급 / 토지은행제도 / 공영개발 

              / 토지수용 / 공공임대보유제도 / 공공투자사업

        2)간접개입

            -보조금 / 부담금 / 세금 / 금융(금리, LTV, DTI) 

2. 시장실패

     (1)개념

         -어떤 원인에 의해 효율적인 자원 배분이 불가한 상태

     (2)원인

         1)외부효과의 발생

         2)공공재의 존재

         3)독과점기업의 존재

         4)규모의 경제

         5)정보의 비대칭성

3. 외부효과

     (1)개념

         -어떤 소비자나 생산자의 경제활동이 시장기구를 통하지 않고 제3자에게 의도
          하지 않은 영향을 미치는 것

     (2)정(+)의 외부효과(외부경제=긍정적 효과)

         -소비측: 사회적 편익 > 사적편익 

         -생산측: 사회적 비용 < 사적비용

         -과소생산 → 과소소비 / 보조금 지급

     (3)부(-)의 외부효과(외부불경제=외부비경제=부정적 효과)

         -소비측: 사회적 편익 < 사적편익 

         -생산측: 사회적 비용 > 사적비용

         -과다생산 → 과다소비 / 세금 부과(과징금, 용도지역규재, 세금)

     (4)외부효과에 대한 해결책

         -사적인 해결방안

         -간접적 규제: 세금부과, 보조금 지급등

         -직접적 규제: 배출금지, 의무화, 허용기준, 용도지정

4. 공공재

     (1)개념

         -도로와 같이 여러사람의 공동소비를 위해 생산된 재화나 서비스 

     (2)특성

         -비경합성, 비배제성

          `경합성: 한 사람이 재화를 소비하면 다른 사람의 소비가 제한받게 되는 속성

          `배제성: 사람들이 재화를 소비하는 것을 막을 수 있는 가능성

5. 정부의 실패

     (1)개념

         -정부의 시장개입이 시장상황이 악화되는 경우 

     (2)원인

         -불완전한 지식과 정보, 관료제의 비효율성, 선거 등의 정치적 영향

Ⅱ.토지정책수단

1. 지역지구제

     (1)개념

         -부(-)의 외부효과를 방지하여 토지이용의 효율성을 높이고, 위생이나 안전에
         필요한 최저기준을 설정하기 위한 제도 

     (2)특성

         -지역지구제 실시지역과 비실시 지역간 지가차이 발생 문제
         -획일적 규제로 인한 지역적 특성이 잘 반영 되지 못하는 경우 발생
         -심각한 형평성 문제를 야기할수도 있음

2. 토지은행제도(토지비축제도)

     (1)개념

         -미래의 이용을 위해 정부나 공사 등이 미리 낮은 가격으로 미개발토지를
         매입하여 비축하였다가 토지수요의 증가에 대응하여 이 비축된 토지를
         수요자에 매각하거나 대여해주는 제도 

     (2)특성

         -장점
            ·공공시설용지를 적시에 저렴한 가격으로 공급
            ·개인의 무계획적인 개발 방지
            ·증가된 토지 매각에 대한 개발이익
         -단점
            ·막대한 토지매입비와 토지관리행정이 필요
            ·증가된 토지 매각에 대한 사회의 부정적 시선(정부=투자자)

3. 개발이익환수제도

     (1)개발이익의 개념

         -개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적·경제적 요인에
         따라 토지가액의 증가분

     (2)개발이익환수수단

         -조세적인 환수수단
            ·공동시설세나 양도소득세, 재산세 간주취득세, 종합부동산세, 도시계획세
             , 재산세 과세등급 조정분에 대한 취득세
         -비조세적인 환수수단
            ·개발부담금제도(개발이익환수에 관한 법률)나 공영개발제도, 감보율제도
             , 감보율제도, 공공용지부담, 수익자부담금제도, 제건축부담금제도, 부동산
             가격공시제도, 국·공유지 임대제도, 수용보상제도 등

4. 토지공개념

     (1)의의

         -토지의 소유와 이용에 있어서 소유자의 개별적인 권익은 보호되어야 하지만
         국가정책적 차원에서는 사익과 공익의 조화를 기하고 공공복리를 우선시키으
         로써 유한한 국토자원의 효울적 이용을 추구하고자 하는 토지정책적 개념
     (2)토지공개념을 위한 정책수단
         -농지소유 상환제(농지법), 기업의 비업무용 토지에 대한 중과(지방세법), 검인
         계약서제도(부동산등기 특별조치법), 토지거래허가제(국토의 계획 및 이용에
         관한 법률), 농지취득자격증명제(농지법)

5. 기타

     (1)토지선매제도

     (2)주택공영개발제도
     (3)주택채권입찰제도
     (4)분양권 전매제한제도
     (5)토지적성평가제도